06/10 – Carla Lidiane Müller para Notícias Contábeis do Contabilidade na TV*

O TJ-SP decidiu recentemente que o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), não seria cobrado em contratos de alienação fiduciária.

Esse tal ITBI, para quem nunca ouviu falar, é um imposto previsto na constituição federal, em seu artigo 156, II e no CTN nos artigos 35 a 42.

Ocorre que as empresas incorporadoras e as instituições financeiras exigem o recolhimento do ITBI nesses contratos de financiamentos, que é quando o tomador do crédito usa o próprio imóvel adquirido com o dinheiro emprestado como garantia.

O fato gerador do ITBI é a transmissão do bem imóvel, mas o TJ-SP entendeu que enquanto a dívida não estiver totalmente quitada, o tomador do crédito, não é o titular do imóvel, portanto nesse momento não deve ser cobrado o ITBI.

Esse fato gerador, já possui algumas situações onde ele não se aplica, como por exemplo, na sucessão (causa mortis), incorporação do patrimônio como capital social em pessoa jurídica, quando em casos de fusão, ou incorporação de uma pessoa jurídica em outra, e nos casos em que a atividade preponderante da empresa for de venda ou locação de propriedade imobiliária ou cessão de direitos da sua aquisição.

A decisão causou polêmica entre os municípios, isso porque o ITBI é um imposto de grande representatividade para os cofres públicos, e a sua mera suspensão nestas situações, representaria um grande rombo para os cofres municipais. E também porque muitos municípios têm entendimento divergente do que fora proferido pelo TJ-SP.

O dispositivo que as prefeituras usam para fazer essa cobrança é a própria lei que instituiu a alienação fiduciária, lei 9.514/97, e usam o entendimento de que no momento em que o credor deu o bem em garantia a dívida, ele já é considerado como o proprietário do imóvel.

Se no contrato em garantia pode ser admitido como proprietário do imóvel o fiduciante ou não, é necessário primeiro analisar o artigo 156 II da CF, pois o imposto só poderia ser exigido pela transmissão onerosa e intervivos de bens imóveis ou direitos a ele relacionados. A análise do TJ-SP foi de perceber que não havia nem transferência de propriedade, e nem direito real sobre o imóvel. Ou seja, no que diz respeito à propriedade do bem imóvel em termos de financiamentos, está compreendida a relação de proprietário ao credor do contrato de alienação fiduciária.

Só quando o devedor pagar a dívida poderá consolidar a sua propriedade e então deverá recolher o ITBI.

*Carla Lidiane Müller – Bacharel em Ciências Contábeis, cursando MBA em Direito Tributário. Trabalha na SCI Sistemas Contábeis como Analista de Negócios e é articulista do Blog Contabilidade na TV desde 2016.