O patrimônio de afetação pode ser uma excelente opção para a Incorporação Imobiliária que deseja auferir dos seus benefícios.

A implementação do chamado regime de Patrimônio de Afetação possui direta correlação com a Incorporação Imobiliária.

Atualmente esta opção é utilizada para fazer a segregação de determinados bens, os quais passam a funcionar como uma espécie de garantia financeira para a conclusão de um empreendimento. Na prática, os bens não podem ter outra destinação e ficam vinculados a conclusão do empreendimento.

Este sistema gera uma espécie de blindagem do patrimônio destinado ao empreendimento eleito, objeto da incorporação.

Todavia, vale consignar que não se trata de uma blindagem absoluta, na medida em que, por exemplo, hipótese de fraudes podem acontecer

Mas, voltando as regras do patrimônio de afetação, a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime. A incorporação, portanto, quando submetida ao patrimônio de afetação, deixa de se comunicar com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador. O regime inclusive faz com que não haja comunicação com outros patrimônios de afetação por ele constituídos.

A empresa que faz o patrimônio de afetação só responde por dívidas e obrigações vinculadas a incorporação respectiva.

Blindagem

Toda essa blindagem foi criada para não deixar que a incorporação não seja finalizada, entregue, ou que ocorra a falência ou insolvência da incorporadora. A finalidade é dar maior garantia aos compradores e investidores.

As regras são tão protetivas, que mesmo que ocorra a falência da empresa incorporadora, está não alcançará a incorporação que use o regime de afetação. O regramento está na Lei 10.931/04 artigo 31-F, onde temos:

 Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.    

Apesar de opcional, o Patrimônio de Afetação é algo muito visado por investidores e compradores por sua segurança.

De maneira geral o Patrimônio de Afetação, segundo a Lei, considera-se constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e se for o caso pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Toda incorporadora já instituída pode optar pelo patrimônio de afetação, mesmo nos casos em que ela foi registrada e funciona a algum tempo. O que é necessário é que seja elaborado um requerimento de averbação do patrimônio na matrícula do imóvel e a respectiva formalização junto ao cartório.

Regime Especial de Tributação – RET

O Patrimônio de Afetação possui muitas vantagens, seus principais benefícios são a redução tributária (Regime Especial de Tributação – RET), maior retenção de valores em casos de distrato e maiores garantias.

O ônus na adoção deste regime está na indisponibilidade dos bens afetados pelo incorporador, os quais não poderão ser utilizados para outros fins. Outras desvantagens incluem algumas obrigações como

I – Promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II – Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
III – Diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV – Entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado, ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
V – Manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
VI – Entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
VII – Assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII – Manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.