Artigo escrito por William Grespan Garcia*

No dia 10 de junho, entraram em vigor as alterações anunciadas pela Caixa Econômica Federal, com atuação em duas frentes: redução de juros e renegociação de dívidas.

As alterações tentam, em tese, eliminar distorções, igualando as taxas para categorias diferenciadas de renda. Desse modo, ao mesmo tempo em que mantém seu foco na população de baixa renda, a CEF busca abrir o leque de financiamento, atingindo a classe média, com taxas mais atrativas.

Cogita-se ainda, um retorno à modalidade “PRICE” (parcelas iniciais mais baratas), concomitantemente com a tabela “SAC” (parcelas finais mais baratas), conforme o solicitado, sobretudo, pelas construtoras.

No caso de contratos antigos, parcelas em atraso poderão ser sanadas, total ou parcialmente, seja com o uso do saldo do FGTS para a redução do valor da prestação; com a mudança de data de vencimento das prestações ou até mesmo com o pagamento, à vista, de valor para abater parte da dívida atrasada, incorporando-se o restante das parcelas em atraso, às futuras prestações.

Se nenhuma das alternativas acima for viável, a CEF estará aberta a negociar um acordo mais acessível ao cliente.

Os novos contratos terão indexação de financiamento atrelada ao IPCA (inflação oficial do país), contando com uma diminuição considerável em suas taxas de juros.

Mesmo com o anúncio dessas medidas, estima-se que a recuperação do mercado imobiliário ainda seja lenta. A ação tem seu mérito, mais pelo fato de abrir espaço para iniciativas semelhantes de outros bancos, promovendo competitividade e livre concorrência, o que propiciará poder de escolha ao comprador. Atualmente, a CEF ainda é líder no mercado imobiliário, mas tem sido ameaçada, de perto, pelos demais bancos, o que a faz, inclusive, no rol dessas medidas, diminuir também os juros para os que não têm vínculo estabelecido com o banco (não são correntistas): é a chamada “taxa de balcão”.

A possibilidade de aumento de demanda imobiliária e de crescimento do setor, por via de consequência, aumentando a busca por financiamento, através do estímulo propiciado pelas reduções anunciadas, tem o impacto positivo reduzido, visto que não bastam apenas juros mais baixos, com o agravante que o impacto destes seria maior para imóveis de valor acima de R$ 1.500.000,00. Faz-se necessário, sim, aliado a esta iniciativa, um conjunto de fatores para alavancar esse crescimento de modo sustentável, como a retomada da confiança do consumidor/comprador, resultados mais positivos de crescimento da economia brasileira e retomada do aumento da empregabilidade, com a redução drástica do desemprego.

Ainda não é o melhor momento para a compra de um imóvel financiado, mesmo que seja bem-vindo o anúncio da Caixa Econômica Federal. Serão amplamente beneficiados dois pólos, nesse espectro: os que, inadimplentes com a CEF, contarão com vasta negociação de sua dívida, a fim de poderem se adequar à sua nova situação de consumo e os que já estavam em processo de compra, com a garantia de uma reserva financeira prévia, para posterior financiamento, os quais, agora, passam a contar com uma taxa de juros diminuída e que altera o planejamento inicial, impactando-o de modo positivo.

A negociação de dívidas em atraso beneficia o cliente que já está dentro do sistema de financiamento, fazendo-o recuperar sua segurança, reabilitando seu nome, em face da inadimplência e fazendo-o reorganizar sua vida financeira.

Por outro lado, a diminuição da taxa de juros, como já se comentou anteriormente, privilegia novos contratos, abrindo possibilidade para quem já havia se programado para a compra de imóvel, lembrando sempre, que o incentivo para o crescimento do mercado imobiliário é maior e mais vantajoso, para compradores de imóveis de maior custo e que, portanto, já se programam financeiramente para isso, o que não é verdadeiro para a grande maioria da população.

Neste momento, o anúncio feito pela CEF é insuficiente para que se tenha um grande ‘boom’ imobiliário, face às contingências econômicas que nos afligem enquanto economia ainda estagnada e dependente da retomada de um crescimento econômico que vise, sobretudo, a diminuição do desemprego galopante que aflige nossa sociedade.

As medidas anunciadas, que, de início, parecem extremamente profícuas para alavancar o mercado imobiliário, mostram-se ainda frágeis, ao se encarar que a grande maioria da população brasileira continuará alijada do processo de compra de um imóvel, devido a fatores que transcendem ao problema da mera redução de juros bancários.

Não é de se negar, porém, que as renegociações garantirão um retorno financeiro imediato considerável à CEF, mas, primordialmente, trarão à pessoa inadimplente, qualquer que seja a condição que a tenha levado a isso, uma garantia a mais de não perder seu imóvel, de obter dispensa de multas e juros moratórios, podendo formatar um novo plano de pagamento ao incorporar a dívida antiga, diluindo-a nas demais parcelas a vencer.

A decisão tomada pela CEF contempla, assim, de um lado, a necessidade de geração de patrimônio econômico do banco e, de outro, a retomada da dignidade de quem, por motivos alheios à sua vontade, possa ter visto o sonho de manter sua casa própria se perder, na impossibilidade de honrar seu compromisso contratual. Estas duas frentes de ação já justificam o esforço empreendido, o qual, porém, não leva ao aquecimento do mercado imobiliário, como acima já se disse, por contingenciamentos alheios à sua atuação.

*William Grespan Garcia é especialista em Direito Imobiliário e sócio do William Grespan Advogados