As empresas com CNAE 6810-2/03, de loteamento de imóveis próprios, não podem ser MEI, e nem optar pelo Simples Nacional.

Nesse CNAE, a empresa executará o loteamento (subdivisão de terras) sem realização de benfeitorias. O CNAE não pode executar a venda de terrenos próprios, para isso teria de ter também junto as atividades da empresa o CNAE 6810-2/01.

Não há problema em uma empresa de loteamento adicionar mais CNAEs às suas atividades, na verdade, isso muitas vezes é necessário. O CNAE 4299-5/99 de loteamento com benfeitorias, por exemplo, é muito comum de estar entre as atividades desempenhadas por empresas que usam o CNAE 6810-2/03.

A atividade de loteamento é considerada uma modalidade de atividade imobiliária para fins tributários.

Importante ressaltar que nem toda atividade imobiliária está impedida ao Simples Nacional, a compra e venda de imóvel, por sua vez, é uma atividade permitida. Esse tipo de atividade (CNAE 6810-2/01) não está vedada pela Lei Complementar 123/06.

Interessante comentar que o artigo 17 da LC 123/06, tem regras sobre a vedação de empresas no Simples Nacional, e lá temos as atividades de loteamento e incorporação.

Essa informação é importante, porque o construtor não pode vender um imóvel na planta ou enquanto estiver em construção, pois, se caracterizará como incorporação.

Para tanto, está claro que toda empresa deve analisar o seu CNAE e ver se ele está impedido de opção pelo Simples Nacional antes de tentar optar por esse regime.

A atividade de alienação de imóveis próprios não se insere no âmbito de competência do ICMS, com fundamento no artigo 40 da LC 123/06. Nesse caso, se subtrai o ICMS do anexo I, pois, será isenta do ICMS.

O ICMS não é cobrado, pois, a Lei Complementar 87/1996 não traz como hipótese de incidência a compra e venda de imóveis próprios. O que temos, então, é que a venda de um imóvel não se confunde com o conceito de mercadoria. O contribuinte também não precisa emitir NFe da venda, a vendedora apenas terá como registro os contratos de compra e venda, aqui não estamos falando da intermediação de negócios feita por imobiliárias.

O caso da imobiliária é diferente, pois ela emite nota por conta do serviço que presta, a sua comissão no caso.

A empresa que vende imóveis deve sempre se atentar aos valores de faturamento mensais no Simples Nacional, pois sobre isso será feita a tributação. O contribuinte deve também lembrar que a alíquota do regime é progressiva: conforme o faturamento aumenta, também aumenta a carga tributária.

O contribuinte, nesse caso, não está tendo uma receita de execução de obras, tributada pelo anexo IV, mas sim está executando uma construção para venda.

A venda de imóveis por meio do Simples Nacional pode ser vantajosa, mas sempre deve-se fazer um planejamento tributário.

O contribuinte que faz a venda de imóveis próprios deve se atentar também a outros tributos que estão fora do Simples Nacional.

Em uma operação de compra e venda de imóveis próprios, temos a incidência do ITBI, que é um tributo municipal. A transmissão onerosa de bens imóveis encontra-se dentro da competência tributária dos municípios pelo artigo 156, II da CF.

O ITBI tem alíquotas que variam de 2 a 3% sobre o valor das transações, e como é municipal, cada cidade tem a sua legislação com suas regras.

O ITBI é um tributo muito complexo, a começar pelo momento de seu fato gerador: algumas cidades consideram que é a data da realização do compromisso de compra e venda, e outras entendem que seria na data da transferência efetiva da propriedade.

A cobrança do ITBI é ferrenha pelos cartórios, pois, o art. 134, VI do Código Tributário Nacional imputa a eles a responsabilidade pelo recolhimento do tributo, caso não o cobrem dos contribuintes no registro.