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domingo, julho 3, 2022

RET e PA: contabilidade para Construtoras e Incorporadoras

O Regime Especial de Tributação, mais conhecido como RET, gera benefícios tributários para construtoras e incorporadoras que tenham optado pelo Patrimônio de Afetação (PA). Sem dúvidas, é uma vantagem contar com uma tributação reduzida em uma única guia.

No entanto, é preciso que as incorporadoras e construtoras estejam atentas, pois gera exigências para as rotinas contábeis e administrativas que carecem de maior assertividade. Com certeza, reforça a importância dos serviços contábeis para o sucesso empresarial.

Entenda com esse artigo o que é o PA e o RTA, a sua fundamentação legal e principais características. Além disso, conheça um estudo comparativo sobre a adoção do RET e o Lucro Real e Presumido.

O que é e para que serve o Patrimônio de Afetação?

Para aproveitar os benefícios tributários do Regime Especial de Tributação (RET), é preciso que a construtora ou incorporadora adote o Patrimônio de Afetação (PA). Sem dúvida, os benefícios gerados servem para estimular as incorporadoras a adotarem o PA.

Este patrimônio de afetação foi instituído pela Medida Provisória 2.221/2001, tendo as suas diretrizes incluídas na Lei de Incorporações, Lei 4.594/64. Tal inclusão ocorreu por meio da Lei 10.931/2004, através dos artigos 31-A a 31-F, sendo o PA definido no artigo 31-A:

“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.

O que significa que com o PA ocorre uma separação entre o patrimônio da incorporadora e os recursos específicos para a construção de um determinado empreendimento. Ou seja, pelo PA uma obra de uma incorporadora passa a funcionar como uma empresa distinta.

Tendo com isso de desenvolver uma escrituração contábil e gestão dos recursos de forma separada da empresa em que está inserida. Como resultado, a incorporação afetada estará resguardada de qualquer imprevisto que ocorra com o negócio da incorporadora.

Além disso, a extinção do PA ocorre quando o incorporador entrega as chaves para os adquirentes e quita a dívida com as instituições financiadoras da obra.

Nesse sentido, ocorre a extinção do PA por entender-se que cumpriu todas as obrigações junto aos adquirentes e ao agente financiador.

O que acontece com uma obra de PA quando ocorre a falência do incorporador?

O caso da falência da Encol, oficialmente decretada em 1999, considerada na época uma das maiores construtoras do país. De fato, chegou a construir mais de 100 mil edifícios em todo o território nacional.

Entretanto, deixou dívidas de milhões e mais de 40 mil famílias sem receber as suas unidades adquiridas com a incorporada. A partir deste caso constatou-se a inexistência na legislação de um instrumento jurídico para assegurar os direitos das pessoas envolvidas.

Por isso, a lei 10.931/2004, regulamentou o instituto do Patrimônio de Afetação (PA), com o objetivo de garantir os direitos dos compradores de imóveis na planta, contra uma eventual situação de insolvência da incorporadora. Nesse sentido, trata o assunto da seguinte forma:

“Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.

Certamente, um dos pontos mais importantes a respeito desse artigo, é a criação da Comissão de Representantes (parágrafo 5º) com a função de fiscalizar o andamento da obra e assumir a administração do empreendimento, em caso de falência do incorporador.

Para isso, essa comissão será constituída de três adquirentes de unidades autônomas do empreendimento, no mínimo, escolhidos por contrato ou eleição em assembleia. Desse modo, assegura o gerenciamento e continuidade da obra em benefício dos adquirentes.

O que é e para que serve o Regime Especial de Tributação (RET)

O Regime Especial de Tributação (RET) é um regime diferenciado que gera para as  incorporadoras ou construtoras benefícios tributários ao adotarem o PA. Também o RET é estabelecido pela Lei 10.931/2004, que em seu artigo 1º define:

“Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”.

Além disso, para aproveitar dos benefícios tributários do RET, as incorporadoras precisam atender a alguns requisitos obrigatórios, conforme definido no artigo 2º, da Lei 10.931/2004:

“I- Entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida;

II – Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”

O percentual de recolhimento de impostos com a adoção do RET

A incorporadora que aderiu ao PA passa a usufruir dos benefícios tributários ao fazer o recolhimento de quatro impostos em uma guia única, com pagamento por meio da emissão de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

A partir da Lei 12.844/2013, o percentual referente ao RET passa a ser de 4%, incluindo os quatros impostos, sendo eles e seus percentuais:

  • COFINS: 1,71%;
  • PIS/PASEP: 0,37%;
  • IRPJ: 1,26%;
  • CSLL: 0,66%.

Sem dúvida, o recolhimento dos impostos com um único percentual facilita todas as rotinas contábeis. Assim como a geração de relatórios para acompanhamento da Comissão de Representantes do empreendimento em questão.

A adoção do RET é vantajosa para as incorporadoras

Um estudo comparativo entre os regimes tributários e o RET, foi desenvolvido tendo em vista a utilização da ferramenta de Planejamento Tributário como instrumento de análise. Desse modo, o objetivo era verificar se o RET seria vantajoso para as incorporadoras.

A pesquisa foi realizada pelo professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Murillo José Torelli Pinto, em 2020. Em seguida, observe a tabela comparativa do RET com o Lucro Real e Presumido, elaborada a partir da análise dos dados coletados da pesquisa:

Fonte: https://www.proquest.com/openview/56178ad69fc869fad72393361212e751/1?pq-origsite=gscholar&cbl=4941437

A partir disso, constatou-se que o RET é uma alternativa vantajosa para as incorporadoras, permitindo que paguem um valor menor de impostos sobre o lucro. Isso porque a despesa tributária conforme o regime tributário apresentou a seguinte variação:

  • Lucro Real: praticamente 66% maior em relação ao RET;
  • Lucro Presumido: apesar de ser um percentual menor, é 47% a mais do que o RET.

Cabe destacar, que menos sendo mais vantajosa a adoção do RET, exige das incorporadoras maior assertividade em termos de rotinas contábeis e administrativas.

Isso porque ao adotar o Patrimônio de Afetação, a incorporadora passa a ser obrigada a ter uma escrituração contábil e contas bancárias para cada empreendimento específico. Além de emitir relatórios gerenciais para os membros da Comissão de Representantes.

Certamente, oferece mais transparência e credibilidade aos empreendimentos executados para os adquirentes, além de ser uma exigência das instituições financeiras para conceder a liberação dos recursos.

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