05/02 – Blog Guia Tributário

Em 19 de janeiro deste ano, foi aprovada pela Presidência da República a Lei 13.097/2015. Entre outras implicações, ela modifica questões relativas à transação de bens imobiliários entre pessoas jurídicas. Vista com otimismo pelo mercado, o advogado especializado em direito imobiliário Bernardo Chezzi explica que, apesar de facilitar a vida de empreendedores, a nova legislação não dispensa alguns cuidados essenciais na hora da compra de um imóvel. 

A Lei evita que possíveis problemas financeiros da empresa vendedora tragam complicações para a compradora. Apesar de eliminar algumas das situações em que isto poderia acontecer, em específico com relação a dívidas privadas ou cíveis, ela não modifica dívidas com o Estado ou trabalhistas. “Empreendedores têm comemorado a aprovação da nova lei como se os problemas dessa natureza tivessem acabado, mas ainda é necessário fazer uma auditoria completa antes de realizar a transação”, recomenda Chezzi. Ele comenta o que mudou e o que continua sendo alvo de atenção por parte do comprador.

O que mudou

Antes, a empresa interessada no imóvel deveria se certificar que a vendedora não tinha nenhum passivo civil em cada estado em que atuava. “Uma ação movida por um fornecedor na Bahia, por exemplo, não aparecia em uma pesquisa das ações cíveis em São Paulo”, comenta Chezzi. Se as dívidas fossem maior que os ativos da vendedora no momento da transação, a operação poderia ser desfeita pela Justiça. Com a nova lei, a não ser que a pendência conste na matrícula do imóvel – e, portanto, o envolva de alguma maneira -, a compradora não corre mais esse risco.

O que não mudou

A nova legislação protege o comprador apenas das execuções cíveis movidas contra o vendedor ou sobre o imóvel, portanto, dívidas trabalhistas e tributárias continuam valendo e ainda devem ser analisadas. “Deve-se fazer uma auditoria completa em busca de débitos com o Poder Público ou com antigos funcionários em todas as unidades da federação em que a empresa atua”, explica Chezzi.

Caso esse tipo de dívida exista e seja julgada em favor dos credores, a empresa que comprou o imóvel pode ser obrigada a arcar com o ônus do pagamento ou até mesmo perder o bem. A menos que os Tribunais mudem seu posicionamento, cabe ao comprador fazer essa pesquisa antes de concretizar a transação.

Outras precauções

Além das medidas acima, Bernardo Chezzi recomenda que empresas que compram um terreno para uma nova planta ou empreendimento imobiliário também façam uma investigação fundiária e avaliem se há ações específicas que questionem a linha sucessória ou os títulos usados nas aquisições passadas.

Também é importante confrontar os registros na Prefeitura, Cartório e demais órgãos, verificando divergências que precisem ser regularizadas. O especialista destaca ainda que é fundamental combinar conhecimentos de direito ambiental e urbanístico, que vão dizer se é possível edificar sobre aquele terreno.

“Todas essas preocupações somadas resultam na auditoria imobiliária chamada Due Diligence, que evita que o imóvel seja fonte de dor de cabeça no futuro e possa ser usado como pretende o comprador”, conta Chezzi, que desenvolveu uma metodologia específica para esses casos, chamada SICAI – Sistema Chezzi de Análise de Imóveis. O método tem sido considerado modelo por empreendedores que buscam aliar segurança jurídica na aquisição de um imóvel à confiança nas normas que podem viabilizar um projeto de sucesso.

*Bernardo Chezzi: Advogado especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS), com MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria (Fundação Getúlio Vargas), em Direito Urbano e Ambiental pela Fundação Escola Superior do Ministério Público, graduado em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA); com cursos de aprofundamento na London School of Economics and English (LSE) e Mediação e Arbitragem pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Coordenador e mentor da pós-graduação de Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito. Professor convidado da Escola Superior de Advocacia Orlando Gomes (OAB/BA). Sócio-fundador do escritório de negócios Chezzi Advogados. Premiado pelo PIBIC/CNPQ e FAPESB, é palestrante nas áreas de Direito Imobiliário, Urbanístico-Ambiental e Empresarial. www.chezzilaw.com Telefone: (71) 3037-8387.